见证上一轮厦门楼市狂热的一个里程碑事件，是2022年底岛内思明区湖滨南的新盘建发壹里，被“千人摇号”热抢。 官方大概早已预见了项目的火爆，壹里背后的2022P03地块， 是厦门少有的直接在土地出让环节，就直接限售8年的地块 。 彼时厦门岛内的新盘，大多由政策统一限售“网签备案满5年”，虽然后来在24年10月1日起取消了限售，但壹里这种 “ 土地出让合同另有约定的项目” 成为了例外。 也因此， 虽然壹里已经在25年6月左右交房，但迄今为止仍然处于限售期，0挂牌 。 壹里某种程度上成为了最抗跌的楼盘，因为交易直接冻结了， 没有交易就没有二手成交价参考，真的是想买都买不到 。 想在湖滨南买新一点的房子，只能把目光转向湖滨安商房， 湖滨二里近期就有一套高区144平房源，成交总价达到了895万，单价达到了6.2万+ 。 厦门人民对于湖滨南的喜爱，二手市场说明了一切。 转机来了！虽然壹里8年限售没法破，但不代表不能被法拍。 昨天，阿里司法平台上架了一套房源，面积177.59平，起拍价566.9943万， 折合单价仅31927元/平 。 从公开的信息来看，这套房源相当优质！ 仅从附带的照片里，就可以看到它的景观面很赞，筼筜湖的湖景尽收眼底。 178户型里最好的一套 178平这个面积段，在整个壹里项目中仅有2个梯位有，分别是1号楼的西侧梯位和3号楼的东侧梯位，全盘加下来才60套 。 相比之下，3号楼的梯位无疑更佳， 它不仅是市场更偏爱的东边套，也是这两个梯位中唯一存在无遮挡景观房源的梯位 。 1号楼自身30层，而它前方的安商房均为32层， 景观全部被遮挡 ； 2 3号楼自身32层，前方的安商房为27F、19F，东北侧还是学校，这意味着3号楼19层以上就有比较开阔连续的视野，27层以上就基本无遮挡。 这样算下来， 178户型60套房源里，最优质的就是3号楼27层以上房源，仅5套房源 。 令人意外的是，这次法拍这套，正是这5套之一，还是凤凰层！如此优质的房源流入法拍市场，不禁令人唏嘘。 但反过来说，这套房源的出现，为想要壹里而不得的买家提供了一个买入可能性，毕竟除了法拍这个渠道， 想买到壹里二手房，就得是7年后的事情了，届时的壹里也不是今日近乎全新状态的壹里 ，欲买桂花同载酒，终不似，少年游 。 当年追不到的校花，如今又有了机会。而且这次不拼运气，拼实力。 壹里当年有多么火爆？ 看看这几组数据： 总共328套普通房源，吸引了5572户报名， 经资格审核并冻结意向金后都仍然保留了2916户 。 相当于8.89户抢一套房源，远超厦门的摇号线(登记:房源≥1.2倍)，326套房源被抢售一空。 更绝的是，23年同样位于湖滨南的另一个新盘湖滨里(如今更名为湖滨瑞玺)再次被一抢而空， 为了承接热度，壹里另外的108套定配建房源在湖滨里售罄后推售了出来， 在单价还上涨了约4000元的基础上，热度仍然不减 ： 登记922户，约8.5户抢一套房源，开盘直接全罄 ，整个项目436套房源全部清盘。 壹里当年为什么能这么火？总结下来，就是 地段+价格倒挂+学区+老城区新盘 。 厦门商业能级最高的地方在湖滨南，有顶奢商场万象城； 湖滨南学区最好的地方在一、二里，对应的小学是外国语附属小学 ，在那波学区房热度极高的市场，这就是顶级流量密码； 外国语附属小学湖滨校区 老城区新盘供应并不多，但老房子却很多， 改善需求一直在积压，房龄新的房子天然就更吃香，更何况是湖滨南这种核心板块 。再结合当年岛内新盘限价，已经跟彼时的二手房价倒挂，种种条件组合下来，当年的壹里必然一燃就爆。 今天的壹里还香不香？ 正如上文分析， 法拍这套壹里是当时壹里房源里的“优中选优” 。 因此，它的买入单价也在均价之上，我们看了下当年的价格表， 这套房源对应的单价达到了8.4万，不算车位总价就已经达到1494万 ，按法拍房如今的起拍总价来看，直接打了38折。 当然，如今法拍市场关注的人很多，想要在法拍市场低价捡漏的难度越来越大， 起拍价低不代表成交价就低 ，一些房源甚至可以拍出高于二手的行情， 壹里这套房这么优质，关注它的买家不会少，最终大概率也要溢价不少成交 。 从单价角度而言，壹里二手站上6万+是有逻辑的，毕竟周边品质略逊一大筹的湖滨安商房，高区湖景房源已不止一套成交到6万+。 但问题在于， 这套的面积是178平，意味着单价一高，总价也会很快上去 ，比如按6.5-7万的单价计算，总价就到了1150-1250万， 就触及了如今竞争最激烈的高改及顶豪市场，从岛内西部到东部，都有的挑， 如果愿意再等等，后面滨北的新房也未必没有机会 。 而且，还要充分考虑一个风险： 虽可通过法拍取得房源，但对竞得者而言，仍然无法突破8年限售。 公告已经提醒：原业主尚未办理产权证。 这意味着拍下后，买受人要承接原产权人的办证，大